专访程晓农：恒大风暴 冲击有多大
观众朋友好，欢迎收看这一期的美中关系系列的特别节目。我是主持人方菲。
主持人：恒大债务危机引发全球关注。9月23日恒大没有支付到期的一笔8千万美元的债息，一周以后，还有一笔4,750万美元的债券利息到期。如果到期30天后仍然未能付款，将构成债务违约。
作为全球负债最多的房地产开发商，恒大如果倒下，其对中国经济和全球金融的冲击会有多大，中共会如何应对恒大引发的危机？恒大危机是否会刺破中国房地产的泡沫？
本期节目我们请程晓农博士来解读这些热点问题。
晓农博士您好。
程晓农：你好，观众朋友们大家好。
恒大风暴 恐慌情绪正在西方金融界蔓延
主持人：好的，谢谢。晓农博士我们看到恒大危机的影响已经超出了中国，美国的中国问题专家章家敦（Gordon Chang），他近日在《国会山报》（The Hill）发表文章，他说中国的债务危机迟早会拖垮中国的经济，美国必须与中国脱钩，以减少损失。
也就是说在西方专家来看，恒大引发的连带效应会拖累全球的经济。我想请您先谈一谈，您怎么看恒大风暴对于美中经济关系的影响？
程晓农：我们上次节目谈到说，中共迫不及待地希望恢复对美经贸关系，可能当时很多人还不太了解其中的意思，为什么中共那么着急，以至于说当时中共的外宣官媒说“等不起了？”当时我也没想透，以为是中共主要在意的是增加对美国的出口。
当然了，中共这个增加出口的意图从来都存在的。但现在看起来，其实中共心里更着急的是，中国经济坚挺这个虚幻的假象可能维持不了多久了。
果然不错，9月就发生了影响中国经济、乃至震动华尔街的这个突发事件。刚才主持人提到了，中国的房企老大恒大集团最近陷入财务困境。不但是在国内引起轰动，股价在香港股市也是连日暴跌，那么华尔街现在也在关注恒大困境显示出来的危机信号。
这次恒大风暴是已经冲击了国际经济，各国媒体还有美国的财经媒体纷纷连续报导恒大风暴的冲击。恒大困境暴露以后，不但是带动了香港股市整体暴跌，而且也冲击了纽约的股市。
在纽约的股市上，不仅仅是中国概念股和中国的债券基金受到冲击，连美国公司也连带受影响。其中有两家美国公司的股票跌得比较明显，也格外地引人注目。
这两家一家是在中国大量制造，还有销售工程机械的叫做卡特彼勒公司（Caterpillar Inc.），它是工程机械公司。另外一家是专门热衷于经销并且投资中国的房地产公司债券的高盛集团（Goldman Sachs Group Inc.）。
卡特彼勒公司的股票在纽约大跌，是因为市场预期它以前最赚钱的生意靠不住了。那么这个判断也被日本建筑机械公司的中国订单大幅度下降证实了。那么高盛集团是因为它直接就被中国房地产公司的债券给套牢了。
刚才主持人提到了，恒大最近又因为8,350万美元的公司债到了，不能付利息，就是债券持有人既没收到利息的付款，也没看到恒大发布任何公告，来做以解释。
那么刚才主持人也提到，30天以后如果还付不出来，那就构成很严重的债券市场的债务违约。另外就是这个星期，9月的最后一个星期，恒大还有一笔4,750万美元债期是连本带息都要付的，恐怕也付不出来。
所以路透社的分析说，恒大的美元债券投资者，现在几乎可以肯定无法回本了。那么华尔街对恒大信心的丧失可能会蔓延的，恐慌情绪现在正在西方金融界蔓延。
全球投资圈重新评估中国经济
拜登处理美中经济关系的时候，他主要是受到美国商界三方面的压力。第一个就是在中国设厂开店赚钱的美国公司，比方说像卡特彼勒这样的公司。它们是永远希望美国政府为他们的生意铺平道路。
第二类就是依赖中国供应链，从中国大量采购商品维持经营的零售商。他们是希望美国政府取消从中国进口商品的关税。第三个是华尔街那些到中国投资的金融机构，上面讲的高盛集团就属于其中之一。
这三种商界势力里头，美国的三种商界势力关心中国的，他们三种势力当中，对恒大风暴最关注、最担忧的就是华尔街。
虽然恒大还没大到说能够冲击全球整个经济的走向，但是它曝露出来中国经济风险却相当大，它令全球投资圈不得不重新开始评估中国经济。那么他们对未来的中国投资肯定会变得越来越谨慎，甚至可能会撤出部分投资。那么这种情况下，国际经济的动向势必会让中国经济再受压力，会反弹回去。
那么那些个急需向西方国家推销他们债券，而募集他们紧缺的资金的这些中国公司们可能也就失去了吸引外资的魅力。那么外资对进入中国日益谨慎的话，就让中国经济也越来越没办法指望外国金融资本的光临。
当年中国经济的繁荣是一直奠基在对外开放之上的。如今中国的房地产泡沫破灭，那些个专门向往着中国未来经济繁荣的西方投行华尔街精英们，现在脑袋上就不停地被中国浇着冰水。
《华尔街日报》9月22日专门发表好几篇文章，分析恒大风暴对中国经济的不利影响，其中有一篇用了这么个标题，叫做“恒大是中国经济的一个缩影”。这个报导虽然它没讲清楚当中的道理，那是因为《华尔街日报》的记者眼力不够，但这个标题倒是非常醒目，而且是令美国投资者看了就怵目惊心。
恒大是倒了，那是中国经济的缩影，什么意思？中国也跟着？
那么恒大能撑多久？会不会昭示着中国兴盛二十多年的房地产业，从此就进入滑向危机的开端？那么支撑着中国经济的房地产业一旦面临危机，会不会带动整个中国经济进入多米诺骨牌效应？这其实是现在中共更加害怕的局面，同时它也从根本上动摇了中美关系的根基。
所以恒大问题不是一家公司的问题，我们可以把它放到全球经济格局当中去认知。同时，恒大问题又是中国经济和中国房地产业的一个缩影，所以我们需要挖掘这个缩影背后隐藏的种种真相，这样才能还原中国经济的真实面目。
恒大危机显示：表面成就掩盖共产政权内在经济困境
主持人：是，确实是这样。在分析对中国经济影响之前，我想先很快问您一下，您认为恒大的这个风暴，对西方的经济界和华尔街来说，是不是在中共打击滴滴，打击高科技企业，打击教培行业之后的又一个震惊呢？又一个shock呢？
程晓农：我觉得是，而且比打击滴滴这些，阿里啊要更震惊。我们应该讲，西方经济界和华尔街的主流并没预见到恒大风暴的发生。那么恒大风暴对华尔街的冲击也不小，虽然这些人不愿意承认，但他们内心里，其实是很震惊的。
但是我觉得这种震惊也不奇怪，因为美国经济界、美国政府经常犯这种错误的。我说的不只是拜登政府犯这个错误，历届政府都常犯。就是说美国是经常错估共产党国家的经济前景，至少到现在为止，已经两次了。
一次是高估苏联经济，另外一次是高估中国经济。恒大风暴跟美国没关系，不是美国引起的任何后果。而是中国国内自行爆炸的炸弹，所以这事恒大风暴赖不到美国头上。但是，恒大风暴会不会让美国的商界，还有美国的中国问题研究圈就真正看清中共经济的真面目呢？我并不乐观。
自从世界上出现了共产党政权以来，西方国家总会有人被共产党政权的表面成就所迷惑。当中有一些就是马克思主义的信徒和爱好者，比方奥巴马的精神导师，他们是只希望共产党政权强大，但不愿意关注共产党政权隐藏起来的种种困境。
那美国也还有像中情局，还有大批的苏联经济问题专家，他们也错估苏联的经济前景吗？答案是，确实如此。下面我简单说明一下，苏联二战以后是靠着美国的提供大量设备和技术，再加上从德国掠夺来的人才和技术，开始了经济复兴。当时的速度之快，市容的面貌变化之大，高楼大厦接连建成，甚至还发射了一座飞船。这些让不懂得极权主义政权特性的人哪，西方国家的人啊目瞪口呆。
当时苏共的头目也宣称说是很快要超过美国。但是，只有你懂了共产党国家这种制度的本质的人才能明白。苏联当时那个所谓的成就，不是市场经济之下经济自然发展的结果，而是一个极权政府调集全国财力、物力一举投入的产物。
那么在苏联和中国这样的共产党国家，政府想达成什么目标，它都不考虑经济效益，它只要把资源集中投进去，外观上就能出来一些十分引人注目的所谓成就。那么这个表面的成就，往往就掩盖着共产党政权内在的经济困境。美国有一个资深的苏联经济问题学者叫James Millar，他1995年在一本会议论文集叫做“走出苏联研究”，就是《Beyond Soviet Studies》。这本书呢是美国的苏联问题专家检讨他们全部的失败，这么一个论文集。
这个Millar在这本文集当中有一篇文章，它专门介绍说美国历史上一共出现过六代苏联经济专家，总共260多。苏联解体以后，所有这些人多年积累的研究成果随之崩塌，因为他们虽然对苏联做了大量的细致的研究，但是谁也没有预见到苏联经济的衰败，乃至苏联的解体。
那么学者们如此，是不是说中情局就好些呢？中情局也好不到哪去。因为就是Millar本人1991年11月，曾经为美国国会写过一份报告，去评估中情局从1970年到1990年关于苏联经济表现的那个分析报告。就是说中情局做了怎么样，请Millar来分析评估，国会请他。
那么他在给国会的报告里写道：中情局的相关的关于苏联经济的分析，和美国的苏联经济问题学者的观点差不多。那么中情局1980年代前半期，仍然认为苏联崩溃的可能性非常低。也就是说中情局那个判断上报以后，没两年苏联就解体。
中国经济全球化冲向世界第一？太幼稚了
我举苏联这例子来对比的就是，美国的中国经济问题学者比那些苏联经济问题学者高明吗？看来未必。他们都有一个共通特点，就是关注局部现象和细枝末节，却不具备宏观层面的综合判断和深刻洞察力。那当然啦还有职业上的既得利益，他们不愿意看衰共产党政权的经济前景。也是西方的共产党国家经济问题专家，他们不会明言的一个因素。
那么苏联经济改革不成功，中国抛弃了苏联模式的计划经济和全盘公有制，推行的经济市场化，再加上能够加入WTO进入经济全球化，这些都是苏联不具备的体制条件。
如果以为有这些条件，中国经济就可以永远地高歌猛进，冲向世界第一，那就太幼稚。我这里介绍一下路透社最近有几篇报导，9月24号路透社报导说：现在汇丰和渣打，英国的两家在亚洲非常活跃的银行，他们的利润和资产负债表，可能面临中国恒大债务危机的溢出性损害。
即使这两家银行表示他们的直接曝险有限，那么其它银行保险公司也可能受到间接影响。比如讲费用会受到损失、投资会贬值。那么汇丰银行和渣打银行的很大一部分利润还来自中国大陆和香港，他们一直是参与当地那个开发商的银团贷款，这方面的承销，是承销最多的外资银行。
摩根大通呢分析的结果是说，汇丰银行参加了39笔，到现在为止还没偿还的中国开发商银团贷款承销。那么渣打银行参与了18笔这样的交易。
如果房地产行业出现更广泛的违约，这些交易可能会面临压力。那么摩根大通表示呢，这不是一个特殊事件，而是一个全行业的问题，可能会导致重大的溢出性损失。估计今年中国高收益房地产业的对外违约率为23%，就估计它对外借的钱大概有四分之一还不了。那么摩根大通还接着说，标普全球评级公司的主管Volker Kudszus，他表示说呢保险公司的投资组合也有可能受到影响。
路透社9月23号一篇专栏文章介绍说，根据瑞士银行经济学家的分析，房地产业的急剧下滑，可能使中国今年第四季度的经济增长率，比去年同期低3%。那么高盛经济学家的警告就更大，他说更深的房地产业衰退，和更严格的金融条件，可能对明年中国的GDP造成四个百分点的打击。也就是说中共宣称它现在有六、七个百分点（的GDP增长），摩根大通估计的是，明年可能去掉四个百分点。
恒大危机是中国房地产业盛衰的缩影
主持人：说到中国经济啊，我想先来谈谈房地产这个行业，因为恒大走到今天，和它背后这个房地产行业的盛衰，我觉得是紧密相关的。那刚才晓农博士您提到《华尔街日报》有篇文章说恒大是中国经济的一个缩影啊，但是我想就是恒大是不是，先是中国房地产业的一个缩影呢？
程晓农：对，方菲你讲得不错。恒大首先是中国房地产业的一个缩影，那又因为房地产业是过去中国经济十几年来的支柱，所以呢房地产业的现在新的困境，也当然是中国经济的缩影。
中国经济繁荣有一个重要的虚像，虚幻的假象，就是房地产泡沫带来的土木工程景气。房地产泡沫早晚会被刺破，那么谁也没想到，引起中国房地产业这个多米诺骨牌效应的第一块骨牌，竟然是号称中国房企第一的恒大。
那么恒大过去经常自诩是大得不会倒，那么现在它展示出来的是，最大的倒起来的风暴最大。那恒大风暴刚才我们前面提到已经冲到华尔街了。又反过来进一步冲击中南海的经济蓝图。
所以从某个意义上讲，中国经济的多事之秋开始，它出现在今年秋天，但不可能止于今年秋天。也就是说跟在这个多事之秋后边的，很可能是中国经济漫长的冬天。
我们现在来回顾二十多年来中国经济繁荣的由来，主要是有两个景气，就是出口景气和土木工程景气构成的。而这两个景气恰恰都不能再复制。也就是说那种经济繁荣，过去二十多年的经济繁荣是一次性的，没有持续的可能。
那么现在中国经济已经事实上积累了一系列几乎无法解决的严重问题，也使得中共再难谋求经济繁荣。但是西方国家的记者、学者不了解中国经济真相，很多人还依然沉浸在中国经济往日短暂繁荣的回忆、还有想像当中，他们好像是正在重蹈那些苏联经济观察家同行们的覆辙。
而中国是2001年加入WTO的，伴随着引进外资高潮，为中国创造了第一个十年的繁荣。那么在这个期间呢，当时中国每年出口是增长25%，成为带动经济成长的火车头，可以讲这第一个十年的繁荣就是拜出口景气之赐。
那2008年美国的次贷危机，曾经导致中国的出口订单大幅度减少，那这就标志着这个出口景气的拐点来临了。随着工资上升，还有外资企业撤资，中国的出口景气呢从2012年开始衰退，那2016年的时候，中国的出口按美元来计价的话，是下降7.7%。
那么中共为了继续维持经济高增长，推动了基础设施建设和房地产开发，由此是拉动了一轮土土木工程景气。那么与土木工程相关的投资占GDP的比重，2008年以前大概是18%到20%，而到了2013年、14年的时候，就上升到了35%。
政府大量借债过度投资 房地产业变经济支柱
土木工程景气是在短短的十年内，把中国的房地产业变成了经济的领头羊和支柱。它带动了几十个上下游产业的繁荣。那么在土木工程景气的高潮时期，几乎都难以想像的是，中国三年消耗的水泥，相当于美国整个二十世纪消耗的水泥还要多。
而中国的粗钢生产能力，六年里头从2008年的6.6亿吨，那时候是相当于世界粗钢产量49%，一半；那么到2014年，从2008到2014年六年里头，中国的粗钢产量从6.6亿吨，上升到11.6亿吨，相当于世界粗钢产量69%。
那么按照这个，跟这个土木工程景气同时出现了房地产价格的快速上涨。到今年的六月，如果是按居住面积计算，深圳、北京、上海的房价和居民的年平均收入的比例，现在是深圳58倍，北京56倍，上海46倍，是全球之冠。
就是中国的房子在大都市已经到了全球最贵的了。那么中国的工薪阶层是不是也拿的工资也是全世界最高的？当然不是。因此中国工薪阶层，如果要想在北京、上海、深圳买一套房，你得七十岁退休，而且七十岁里头一辈子不吃不喝，不养老人、不养孩子，而且这些钱全部存下来，你才买得起一套房。
房地产泡沫涨到这种程度的时候，“土木工程景气”情况自然就到头了。而中国式的短期内发动全国范围的这个大规模土木工程建设，大中城市是完成了城市现代化，城市景观也确实大大改善了。像北京、上海这个特大城市的富丽堂皇远远超过美国、大阪、芝加哥、洛杉矶这些世界著名的老城市。
在外国人看来，这一切都象征着中国经济持续不断的繁荣，但这种表面上的繁荣，其实是城市的政府大量的借债过度投资的结果。实际上就是中国在短短十年内呀，把它今后几十年必要的或者完全不必要的城市建设项目都完成了。
那么各级地方政府的财政过去十多年来是越来越严重地依赖着这个房地产开发带来的这个土地出售收入。那么这样的话，中央政府就越来越担心，房地产泡沫的话要是破灭了，很多银行已经投入土木工程项目，或者提供给买房的那些抵押贷款，就会成为银行的大量坏帐，由此产生金融危机。那么另外一方面中央政府也担心，地方政府对土木工程景气的高度依赖，一旦遭遇到房地产泡沫的破灭，就会造成地方财政的崩塌。
中共为何要出台对房企的三道红线?
所以呢从2017年以来，中共当局一直在试图逐步制止房地产业的盲目扩张，通过限购，就是限购买者的、买房者的身份和资格；还有限价，就事先设定什么参考价，不许价格涨超过多少；还有限贷款，什么样的人才能贷款等等，用这么多重手段。
我把它比喻成轻轻地挤压房地产泡沫。那么疫情之后，情况又进一步地糟了，就是由于经济凋敝，中央政府开始加大对房地产炒作的打压力度，其中有三重考量。
一个呢就是担心越来越多的城市家庭，因为房价太高，房贷负担太重，而遏制消费，导致消费相对萎缩，那么经济就是会失去动力。第二呢，就是由于地方财政过度依赖这个土地出让的收入，这种状况肯定难以为继，所以他准备要用房地产税，房产税作为地方财政的替代收入来源。
那么房产税一旦出台的话，很多有多套房的人，为了避免负担房产税，就必须要抛房。那么大量二手房涌进房市，房价势必下跌，而这又会诱发银行业的危机，金融危机。
那么第三个考量，就是由于银行不断把大量资金借给房企，和买房的人，那么房价下跌，房企破产，会导致银行破产。中央政府实际上是没有力量援救的。所以这样的话中共在去年八月份就开始进一步地限制房地产企业，给它们划出了三道红线。用这个三道红线来限制房地产企业里银行贷款额度。
那么这三条规定是这样的，第一条，是除了预收款之外的资产负债率（即负债除以资产），就是负债占资产的比例不能高于70%。第二条是房地产企业的净负债率，不得大于100%。第三条是房企的现金短债（即现金除以短期债务）比，就是用现金去除以这个短期负债，不能小于一。
那么按照对房企的这个融资新政，一家房企如果是三道红线全踩中，被归为红色档。那恒大就是。那么按照如果入了红色档的，它就不能再从银行贷款，哪家银行都不许贷。那么如果是踩中两条红线，算是橙色档。就是它的银行贷款，每年总的加起来不能超过增长5%。
如果踩中一条红线，算是黄色档。这样的房地产企业每年的贷款，从各家银行拿到了贷款总数，不可以超过增加10%。不能超过10%。那么如果一个房地产企业三条红线一条没踩到，算是绿色档的。那么它的房地产贷款最多每年增长15%，也就是说经营最好的房企，你银行贷款规模的扩大也不许超过15%，等于是把这个水龙头给关到最小。
经营最差的房企，等于就是银行必须断流，从此不许它贷款。那么这样一来的话，房地产公司大部分都靠借新债还旧债，这套老路走不通了。那借不到足够的贷款，旧债又必须要按期偿付，那房企可能就被逼倒。
自从房企融资新政从今年初开始实施，八个月来到现在，现在九个月了，中国的房企大部分都在水深火热中挣扎。那么到期负债违约没付的现象，比过去两年是明显地上升。
今年前六个月，发生违约的房企是十二家。那恒大呢，其实不是房地产融资新政之下唯一的倒楣鬼。到9月5号全国有274家房地产公司宣布破产，平均呢大约是一天一家。那当然率先破产的是这个资产资金实力比较弱的中小型房地产公司。
大型房地产公司虽然是膀大腰圆，时间长了也不见得就能熬下去。那么现在很明显恒大终于撑不住了。那只要房企融资新政不取消，房地产公司的财务压力会越来越大，再加上恒大风暴的冲击，房地产业的冬天也就不远了。
恒大问题根源：不断“拆东墙补西墙”
方菲：那恒大为什么是第一个爆雷，这样的一个龙头房企呢？它自身肯定有一些因素导致了它的危机，是吧？
程晓农：对。肯定是这样。当然我想先说一下，恒大在中国房地产业，不是无名小卒，它是名列前茅。今年8月2号，这还是刚刚公布的美国《财富》杂志Fortune的这个公布世界五百强大公司，恒大是位列全球122名。那么中国在这个全球五百家里面有八家房地产企业，这个列入其中。
其中排名第一的就是恒大，所以这样大的公司，照道理听起来好像真的是大的不能倒。哎，如今它偏偏陷入现金流困境，而且它这个艰难的状态，不光是让中共担忧，让很多投资恒大的中国人害怕钱打了水漂，连西方对恒大的投资者，也非常焦虑。
恒大呢又不是这个，它过去还真不能说它是无名小卒，它是有过辉煌的。它是以房地产是为主业的，然后拥有中国最好的职业足球队，甚至还拥有生产电动汽车的部门，它还凭借自己的商业地位大量提供理财产品。
即便是这样强的大公司，它在房企融资新政的面前呢，照样是脆弱不堪。那么此刻我们知道恒大的处境是这样。就是首先是它旗下有恒大集团全资持股的那个恒大财富，它的理财产品到期后没办法兑付，引发社会上关注。那么大批的讨债人，就云集深圳这个恒大财富公司的门前。
有张照片我们也看到那个恒大财富的这个CEO瘫坐在地上，脑袋靠着玻璃门。这个大半天都没吃没喝，也不敢上厕所，被这个讨债人包围在那。那么恒大的问题归根结底到底是什么？就是它经营上为了扩张，不断在拆东墙补西墙。
我举一个形象的说法就是叫做“八个坛子七个盖”，它想做到盖来盖去不穿帮。也就讲它靠五花八门的不断运作，让大家以为它方方面面都十分顺畅。虽然它其实八个坛子当中总有一个没法盖上，它却做得花里呼哨，似乎真有八个盖子，把每个坛子都盖严实了。
结果呢，有一阵风刮过来，有一阵雨飘过来，就穿帮了。终于是从一个坛子进水，最后变成各个坛子都岌岌可危。实际上它最先“进水”的就是这次爆发支付危机的恒大财富，而背后的原因则是恒大总部，把恒大财富发行理财产品所敛来的钱拉去填补其它在建项目的资金窟窿，而那些项目又完成不了，所以就没办法再把房子卖出去把钱收回来，本利还给恒大财富，最后就导致恒大财富的理财产品到期付不了现，恒大家底就露底朝上。
头号中国房地产企业 靠恒大财富非法集资
恒大到底有多少窟窿，什么时候开始发生问题的？中国国内有一个《财新周刊》，就是胡舒立办的“财新网”的一个周刊，他前几天在公众号“财新微信”上发表了两篇调查性报告，披露了不少内幕。这两篇文章标题分别是，“恒大何以至此（上篇）——危机袭来”与“恒大何以至此（下篇）——危机溯源”。
这两篇很好的文章，但是在当局压力下，《财新》不得不把它删掉。还好是国内有一个公众号叫做“@经韬纬略智库”备份，他把这两篇文章备份，然后美国的“阿波罗新闻网”及时挖掘出来，为想了解真相的公众提供了一窥究竟的机会。我下面简单地就其中一些大家比较容易明白的部分做一些介绍。
首先，恒大尽管号称中国房地产企业头号招牌，其实资金严重紧张，它不得不通过恒大财富来大量的非法集资，为住宅工程输血。它集资到什么程度呢？恒大的集资机构几年前就开始“在公司内部全员推广自己的理财产品，甚至摊派理财任务，后来公司还定期进行营销考核”，考核员工你替我卖了多少理财产品，迫使员工自个掏钱同时动员外部关系，这样才能完成摊派的理财产品销售指标。
甚至谁在恒大承接施工项目替恒大盖房子，那么等到这些施工的公司按照合约请恒大付款的时候，恒大就提出要求来“你要我们付款你先承诺说你得买我们的理财产品”，数量多少呢？大概是工程款的1/10，就是说我只付9成，那一成就算你借给我的。
虽然表面上不是强制但施工方不敢得罪恒大，这样良好的关系要维持，所以也就认了。那么就是这样通过各种手段大量集资为施工项目输血，仍然无法维持工地的正常运转，到8月恒大在全国一共有“800多个施工项目盖房子的，其中500多个停工状态”。这是一方面。
另外一方面，恒大还拖欠了施工企业巨额的工程款。到今年的8月，恒大的上下游合作企业达8,441家，大批企业都被拖欠了，恒大欠它们钱。这些欠款恒大是用自己开出的无担保短期票据（在国内又称为商业票据），就以恒大的名义开的白条子给上。
从恒大的财务报告里可以看到，到今年6月30日，这样的白条子财务上叫做“应付贸易账款和其它应付款项一共是9,511.33亿元”，快上万亿了。
程晓农：第三个方面，就是恒大的债务虽然巨大，但是资产却在不断缩水。今年的6月底恒大的总资产账面上是23,775亿元，总负债19,665亿元。简单化的来讲，总资产账面上还有2万4千亿元，总负债是将近2万，听起来还可以。
那么这2万亿负债当中有息的负债是5,717亿元。什么是有息负债就是恒大借来的钱，那是必须要付利息而且要还的；把它的总负债扣去有息负债，剩下来主要就是刚才讲的该付的应付款，大概是1万4千亿，也就是这1万4千亿就是恒大拖欠的施工款，其中还有小部分是属于恒大的预收款。恒大卖预售房收到的购房款，房子还没施工或根本没完工。
这样从账面上看，恒大的总资产扣除总负债，好像还有4千多亿净资产，那么这些是什么呢？是已经买了土地和在建工程折价，但是这净资产4千多亿是账面数字，非常不靠谱的。为什么？
恒大出现严重现金流困难 错误估计中共政策走向
一方面，它已经买了的土地的购进价好像是比现在的市价低，房企靠的就是赚这个价差，低价买进然后高价把房子盖出来卖出去，但是土地如果是在地方政府的售地合同期限内（一般为几年，2～3年）如果2～3年没有正常开发，当地政府按合同是可以收回这块地，这样的话恒大账面上那些空置土地就会因为土地被没收，它就会凭空就从净资产当中消失掉，没了，所以你不知道恒大的4千多亿净资产里头有多少地会消失。
那么再一个就是那些在建项目折价算成的也值1、2千亿，但如果它没有进一步的资金去施工的话，会变成烂尾楼了，烂尾楼的价值是接近于零甚至是负数，就是说拆它的时候你还得花钱，这是一方面。
还有一个，恒大还有大量财务报表外隐藏着大量债务。据刚才提到的《财新》的调查报告，说“中国的房企存在大量表外负债，是众所周知的秘密。恒大的表外负债到底有多少？这个表外负债可能会让恒大的净资产变零，但这个问题始终成是谜”。
恒大之所以会出现这样严重的现金流困难，主要是错误估计了对中共对房地产业的政策走向。今年中共是收紧银根了，即便恒大没有三条红线全部踩上，那么各个商业银行也不敢对恒大多放款，就刚才讲最多15%增长；现在恒大现金短缺，已经三条线的“红线”都过了，就没有银行敢给它贷款了。
银行贷款断流，恒大的在建工程就没钱施工了，它还欠了那么多钱，施工公司都不盖了；另外的，潜在的买房顾客现在看到各地频频出台的住房限购、限价政策，后面还跟着中央政府准备要施行筹划开征的房产税，所以顾客们现在买房的兴趣本来就已经很少了，恒大是现金收入越少，这个债多钱少，经营困难就越来越大。
恒大也不是说没有想办法，它一直在想办法把它现有的房子和地给卖了，这房子都是没完工的。想换取现金，但不断地碰壁。听说有碧桂园等等几家公司上边北京也想要求帮忙去买恒大的房产，但是现在中国是在经济日益困难、房地产业已经岌岌可危的状态下了。
恒大原来是拥有大量土地和住宅工程这么个资产优势，现在反而变成了劣势；土地和住宅工程这个时候想出手套现，你找不到买主，现在哪家大房地产公司不缺钱的？我刚讲到的三条“红线”往那一画，很多房地产公司都在边缘上，借不到钱，借不到银行贷款它也没钱买恒大的地或者房子。
就算它能买上恒大的几块地，它也怕套死在手上，将来盖了房子也卖不出去。恒大现在的股票市值已蒸发掉九成了，就几乎一钱不值了。恒大本部在香港的股价下跌九成、恒大物业在香港股价下跌77%、恒大汽车已经跌到几乎快到0了。这就是恒大今天的惨状。
中共会如何应对恒大危机？
主持人：对，所以很多人都在看中共会怎么做，中共会不会救恒大。前几天《华尔街日报》有一篇报导，中共要求地方政府为恒大倒闭做好准备，所以很多人的理解，就是说中共不会救恒大了；但是也有人认为，中共会通过各种各样的方式“定向爆破、收归国有”等等，就是把这个事件对社会的影响降到最低。所以您怎么看这个问题？
程晓农：做好准备这四个字，咱们可以有好多种理解。其中有一种理解就是快死了，你们准备给它埋尸吧。所以不能说没这层意思在里头，所以就看地方政府根据当地情况去怎么判断。中共其实也不是说对恒大的处境撒手不管的，因为恒大的贷款来自多家银行，恒大要垮了，这些银行虽然未必倒闭，却也伤筋动骨。
所以中共副总理刘鹤在国务院的会议上就把恒大的财务困境说得比较轻描淡写，他的原话是说恒大是“流动性问题，不是资不抵债”，这就是一种保护姿态，就希望银行不要从恒大抽贷款，因为这会银行有充足的理由从银行抽回贷款。
恒大哪一笔银行贷款到期了，银行说我们马上收回来，不但不再给你贷新款，旧的我们也收回来，这就会把恒大逼倒了。中央政府还居中协调，想帮助恒大卖一些资产，尽量降低恒大债务危机造成的社会影响。
但是现在全国房地产价格逐渐回落，不少城市现在是实行了按市价打七折的最高销售“参考价”，这个“参考价”的意思就是买房子的人到银行拿贷款申请的时候，只能按照“参考价”来申请贷款。市价已经是被打七折做为申请贷款的参考价，这个时候银行再扣掉你的三成首付，所以实际上就变成首付得要差不多五成了。
一般的住户要买一个比较贵的房子拿五成的首付，是吃不消买不起的。所以这样的话，房子越来越难卖，恒大现有的地产和住宅工程势必要贬值，也就是说它的账面资产会不断地缩水，每况愈下，这样的话债务负担就会越来越重。所以，这家恒大现在毫无疑问只是苟延残喘，奄奄一息了。
而且我看到9月13日广东省佛山市南海区还发了一纸公文，又给恒大头上重重敲了一棍子。这个公文是南海区发的，它规定说，当地金融机构即日起暂停受理恒大的地产公司的不动产抵押业务。
这道公文让恒大地产不能用在当地的项目抵押给银行来换取贷款，缓解现金短缺；那么也就是同时恒大在当地，在佛山市的南海区，以前在南海县，恒大在当地有9个项目的房子盖了一半，如果有人说我去买这9个项目的房子，由于有这道公文在，你拿这个房子的购房证去银行申请按揭，你也同样拿不到。
所以南海区这个命令，实际上是让恒大基本上在南海区的范围内房子是卖不出去了。等于是把恒大在当地的项目判成“死缓”了，如果有其它地方政府也仿效，那恒大垮起来就很快了。我相信很多地方政府会仿效。
那呢中共现在总的方针对恒大这个问题，房企融资新政是这样一个方针，对恒大也是这个方针，重点是保银行，牺牲房企，也就是说它是在“断臂求生”有这么个的味道。所以说中共对中小型房企的倒闭实际上是乐见其果的，就倒了倒了它不心疼，反正也都是私营的；至于恒大到现在为止，当局其实是在看恒大那个错综复杂债务还有价值迅速缩水的资产，到底怎么回事，它这个不了之局有多严重。
至于中共会不会进一步出手救恒大，我觉得取决于政府最终要替恒大承担多少的损失。因为恒大的损失不是一个固定的数位，是动态的每天变化的，随着恒大上下游企业追债、恒大再把在建工程，它现在正在打折卖给它欠款那些公司、还有就是把它打折进来卖给一个买房的户，再加上中国房地产市场价格在滑落，情况每天都在变。所以中共不可能出手太早的，否则它出手早的话，从现在开始到往后面发生的所有风险损失就砸在共产党手里头，现在是恒大许家印扛着，让他们家赔、他们股东赔，当然现在恒大好几个股东都已经把股权出让光了，不要了，就是他们不愿意等着赔钱；等到恒大值不了什么钱的时候，那时候政府可能会让其它国企把它一下就收过去了。
当然华尔街是盼望中共来出手救恒大，这样等于出手救华尔街，这样他们在恒大身上的亏损就可以减少很多；但中共不见得有钱给华尔街输血，也不太可能帮着华尔街那些给投资恒大的公司补偿损失。真正的原因就是，其实中共好像是威权政权，华尔街看着你能耐很大，你的一呼百应在全国，其实中共也严重缺钱，中共财政部现在希望在财政赤字碰顶的情况下，最好不掏一分钱，所以中共也不想救。
恒大危机刺破中国房地产三个迷思
主持人：那您觉得恒大危机会不会刺破中国房地产这个泡沫呢？
程晓农：可以讲已经开始刺破了。因为中国的房地产泡沫多年来这么大而没破，除了政府千方百计地保护之外，民间还有三个迷思，是在心理上支撑着这个房市。第一个迷思是，“房企大了不会倒”。
恒大之所以能够不断地扩张，它的信条之一就是“大就不倒”，一方面以为政府不会听任它垮下来，购房户这些人也相信这一点。现在恒大都靠不住了，这个现实就摧毁了“大而不倒”这个迷思，恒大不会大而不倒，照倒不误，其它的中小公司自然就不在话下。
第二个迷思就是，“预售房信得过”。很多住房户现在买房时，都是看了样品房或模型就下单、就付款了；而房地产公司是利用购房户急于得到新房的心理，用客户预付的房款作为房地产施工的本钱。
那么恒大的教训等于是告诉全国，说如果房地产公司的资金周转不过来，预售房完全可能变成烂尾楼、“空中楼阁”，那购房户你是把钱给了房地产公司，最后你落得一场空。
我看到恒大集团8月份给广东省一个报告，仅在广东省范围内，今年6月30日已经售出了房子但是没有交楼的这样的商品房数量为61万7千套，如果恒大陷入危机，将有204万业主面临工程烂尾或无法收楼的风险危险。这是恒大自己说的。同样的这个迷思会在中国迅速地传开，大家都会想到我以后可别成为花几十万上百万甚至上千万买一个烂尾楼。
那第三个迷思是，“中国房价不会掉”。恒大现在是已经开始推动房价往下掉，就是恒大为了偿还债务，已经没办法了，所以它现在开始对正在施工的住宅打折想把它卖出去，这对整个房地产市场都会构成冲击。
现在恒大还在对它付不出钱的那些理财产品的个人客户，它开始用实物资产去抵付现金债务，比方讲我看到恒大财富被堵在墙角、坐在地上的杜亮，CEO对媒体表示，实物资产冲抵，是住宅、公寓分别按照当期售价基础打7.2折或5.4折，商铺和车位按当期售价基础打4.8折，也就是说差不多是5折到7折。
杜亮还同时说，不是杜亮是这个《财新周刊》的报告说，“现在恒大对逾期的商业票据，它给出的解决方案也是叫做以房抵债。”比方讲，恒大现在因为现金没了，所以有一家给它提供涂料的公司叫做“三棵树”，这家公司它欠了巨额的钱，恒大给它什么呢？不是钱，是“以房抵债”，就是用武汉市江夏区、鄂州市华容区、深圳市龙岗区的3处期房兑现。什么期房？烂尾房。
这三处房子完工交付时间预计为2022年、2024年和2023年。这些用于抵债的房产是有可能会流向市场的。什么意思呢？就是恒大用来抵债的在建工程只有打个折才能让债权方接受，那么债权方怎么办呢？人家不要这烂房子就是烂尾楼，他当然也不愿留在咱的手里头，所以债权方收到了这些烂尾楼，他会不管当地房地产市场现在价格高还是低，他都会尽量地低价出让，能卖出去最好。所以刚才讲这三棵树这家公司，已经开始着手处置这些房产了。
这三个迷思一起破，一方面是对全国购房户的心理构成了巨大冲击，原来还想买房的人不得不慎重考虑了；另外一个就是，恒大的打折行动会造成房价下跌的“涟漪效应”，就跟那个水波扔块石头，那水波从里往外蔓延的波动，它会不断让不少城市的房价加快下滑。
9月24日路透社有个报导说，恒大开始打折行动之后，已经有两家房地产公司，一家是佳兆业还有一家是深圳的华润置地，有华润集团的，有国务院背景的一家公司叫华润置地，它们也下调了深圳的房地产售价，这就是恒大给房价带来的压力。也就是中国的房价“涟漪效应”的开端。
虽然中国国内很多人也知道，这个房地产泡沫早晚要出问题的，但因为利害相关，很少有人愿意相信，这个房地产泡沫会马上要破，你跟他讲他也不太信，半信半疑的。现在恒大撑不住了，中国的房地产泡沫破了个大洞，多米诺骨牌效应在房地产业是应该马上已经开始了。但现在还是有一些人抱一线希望说，恒大风暴只是这一家公司的问题，恒大再大，不过是沧海一粟，它垮下来不足以冲击中国庞大的经济。我看到国内媒体上就有人在这么说。
恒大风暴对于中国经济意味着什么
主持人：最后在您看来，恒大风暴对于中国经济意味着什么呢？
程晓农：恒大是中国第一家垮下来的超大型房地产公司，但它不会是最后一家，很可能是逐渐蔓延的公司经营危机、还有金融危机的露头。恒大的财务困境折射出中国经济和中国企业的艰难现状，让我们看到了中国经济的真相。所以，继续盲目地相信或夸奖中国经济前景“依旧看好”的说法越来越站不住脚了。
而中国经济前景不佳，又会不断给热衷于投资中国的华尔街经纪们头上浇冷水，所以他们盼望改善美中经贸关系的愿望、游说也会慢慢冷下来。因为他要再去热衷于游说，说是要来鼓励他的客户到中国投资，那客户要是吃了亏倒过头来，是要把这些经纪们头砸烂的。所以中共现在当前想急于改善中美关系的原因之一，也就是源于中共深知国内经济隐忧深重。
如果客观地讲，恒大风暴确实让中共看到了房企融资新政的必要性，就是那三条“红线”，还真的是有必要弄。同时，它也让中共看到了房地产泡沫加速萎缩的危险性。虽然一个恒大不至于就把整个房地产业立刻就拖垮了，还会有一段时间，但恒大风暴至少显示，以房地产为根基的“土木工程景气”不仅是从此终结，而且还成了拖累整个中国经济的沉重包袱。到这个时候，你再来赞美“土木工程景气”的声音可能再也冒不了头了。
方菲，你刚才问到这样的问题，就恒大风暴到底对中国经济意味着什么？我觉得，中共一直在设法想要调控房地产业的活动，就是它既想遏止它继续膨胀让这个泡沫别破灭，可又不想让它一下子就破灭。从逻辑上讲，这肯定是个不可能的任务（impossible mission）。
实际上，中国在“土木工程景气”期间的2014年，土木工程相关投资占GDP的比重已经是到35%，其中房地产投资占GDP的比重达21%；今年上半年GDP当中房地产投资大概相当于14%。这说明了中共挤压房地产泡沫的结果是膨胀的劲头是减小了，但是这个泡沫继续还在，而且这个泡沫仍然好像在阳光底下闪光。那么现在对房企的融资新政又加大了打压力度。
问题在于说，很多国内的人一直抱有一线希望，就是以为政府总有办法维持局面。只有当房地产泡沫被刺破一个洞的时候，大家才会意识到说，不可能长期维持下去的房地产泡沫，到底还是出问题了。
那么现在中国的这个支撑中国整体经济的房地产泡沫，是不是已经大到该破灭的程度了？我们可以来做一个国际比较，因为拿中国本身没办法比，因为中国就这么一次，而且这次如果破了以后就不会有第二次了，再也玩不转。
我们做国际比较的话，就和世界上主要的有过房地产泡沫破灭的国家做对比：一个是日本著名的平成经济泡沫时期，1988年以后，那个时候日本的房地产投资占GDP的比重9%，大家请记一下，我们刚才讲今年中国上半年是14%（房地产投资占GDP），日本是泡沫破的时候才9%。而美国次贷危机时候，房地产投资占GDP比重不过6%。
9月27日《日本经济新闻》专门有篇报导来分析说，从民间债务与GDP的比例来看，目前中国现在是达到民间债务GDP的220%，日本的平成经济泡沫破灭时民间债务是GDP的218%；也就是说，现在中国民间债务占GDP的比例比日本平成经济泡沫破的时候还高。
《日本经济新闻》还说，如果从整体贷款中房地产贷款所占的比例来看，目前中国接近3成，比日本平成经济泡沫顶峰时的21～22%还要高。所以，从根据《日本经济新闻》的数据来看，中国房地产泡沫也是到了该破灭的时候了。
所以现在中国的房市、财政、银行纷纷进入吃紧状态，不但是经济繁荣再也很难出现了，而且高失业率和低工资表现出来的经济困难是日复一日地加剧。可以讲中国经济上的好日子就这么终结了，悄不声地在2021年的8月终结了。
今后的中国经济前景再也没办法与前两年那个景气年代同日而语了，通货膨胀、企业的每况愈下，将会成为中国经济的新常态。现在大陆年轻人不是部分人在喊“躺平”，相当程度上正好反映出他们这一代人对未来的悲观情绪。
唯一件事就是不管怎么说，恒大将来是死的活的，它已经“青史留名”了，我这里加了引号。也就是说，将来世界经济史专家们叙述中国经济走向衰落的时候，很多作者很可能都会用这样一句话作为他们这一节的开头：“自从恒大事件以来……”我们就记着这一点，因为今天我们关注恒大风暴一个很重要的意义，就是它标志着一个中国经济走向衰弱的开端。
主持人：是，其实恒大的这个事件牵扯方方面面的问题，它本身这个也很复杂。所以今天我们花了不少时间请程晓农博士来谈这个问题的方方面面，分析它对中国经济的影响。那接下来我们就看一看这个事件的走向如何了。好，今天的节目就先到这里了，非常感谢程晓农博士，我们下次节目再见了。
程晓农：谢谢方菲，谢谢观众朋友们的收看。
主持人：好，再见。
程晓农：再见。
主持人：好，观众朋友，那也感谢您收看美中关系的特别节目，我们下次节目再见。
文章转载自新唐人
